Azərbaycanda daşınmaz əmlak və torpaq mülkiyyəti sahəsində mülki dövriyyənin stimullaşdırılması, dövlət və vətəndaş (yaxud özəl sektor) münasibətlərində çevikliyin təmin edilməsi məqsədilə fundamental qanunvericilik islahatlarına start verilir. Milli Məclisin Aqrar siyasət komitəsinin iclasında müzakirəyə çıxarılan Torpaq Məcəlləsinə habelə “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanuna təklif olunan dəyişikliklər layihəsi ölkənin iqtisadi və hüquqi mühitində tamamilə yeni bir mexanizmin əsasını qoyur. Yeni layihəyə əsasən, dövlət mülkiyyətində olan əmlakın, o cümlədən dövlət torpaqlarının qarşılıqlı razılıq əsasında xüsusi mülkiyyətdə olan əmlakla və torpaq sahələri ilə birbaşa dəyişdirilə bilməsinin hüquqi bazası formalaşdırılır.
Bu islahat mülki dövriyyədə dövlətin digər mülki hüquq subyektləri ilə bərabər şərtlərlə iştirakını təmin etməklə yanaşı, bürokratik maneələri minimuma endirməyi hədəfləyir. Bununla belə, qanunverici orqan strateji dövlət maraqlarını qorumaq üçün müəyyən məhdudiyyətlər də nəzərdə tutub; belə ki, özəlləşdirilməsi qanunla qadağan olunan dövlət əmlakı, dövlətin müstəsna mülkiyyətində saxlanılan və ya birbaşa dövlət ehtiyacları üçün rezerv edilmiş torpaq sahələri heç bir halda bu mübadilə prosesinin predmeti ola bilməz.
Ən kritik məqamlardan biri isə mübadilə olunacaq əmlakların dəyərinin tam şəffaf və ədalətli formalaşmasıdır. Layihəyə görə, dəyişdirilən torpaq və əmlakların qiymətləndirilməsi alqı-satqı zamanı mövcud olan real bazar konyukturası nəzərə alınmaqla, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanuna uyğun olaraq müstəqil qiymətləndiricilər tərəfindən həyata keçiriləcək. Üstəlik, qanuna edilən digər mühüm əlavə ilə dövlət orqanları, rəsmi qurumlar və bələdiyyələr də qiymətləndirmə fəaliyyəti üzrə birbaşa sifarişçi statusu əldə edirlər. Qanun rəsmən qəbul edildikdən sonra bu mübadilənin dəqiq mexanizmlərini tənzimləyən xüsusi icra qaydası təsdiqlənəcək ki, bu da əmlak bazarında dövriyyənin aktivləşməsinə və iqtisadi səmərəliliyin yüksəlməsinə birbaşa xidmət edəcəkdir.
Məsələ ilə bağlı NOCOMMENT.az-a danışan əmlak məsələləri üzrə ekspert Camal Abuşov qeyd edib ki, Torpaq Məcəlləsinə təklif olunan bu dəyişiklik daşınmaz əmlak bazarında uzun illərdir davam edən birtərəfli idarəetmə modelini tamamilə dəyişəcək inqilabi bir addımdır: "İndiyə qədər dövlət ehtiyacları və ya şəhərsalma layihələri çərçivəsində vətəndaşın xüsusi mülkiyyətində olan torpaq və ya əmlak geri alınarkən yeganə mexanizm maliyyə kompensasiyasının ödənilməsi idi. Bu isə bir çox hallarda tərəflər arasında qiymət ixtilaflarına, məhkəmə çəkişmələrinə və layihələrin ləngiməsinə səbəb olurdu. Yeni dəyişiklik isə dövlətlə vətəndaş və ya özəl investor arasında 'əmlakın əmlakla əvəzlənməsi' və ya qarşılıqlı barter alternativini qanuniləşdirir. Bu yanaşma xüsusilə Bakı şəhərinin 2040-cı ilədək olan Baş Planının icrası, irimiqyaslı söküntü və yenidənqurma zonalarında dövlət qurumlarının manevr imkanlarını kəskin şəkildə artıracaq, vətəndaşlara isə pul vəsaiti əvəzinə ekvivalent dəyərdə başqa bir dövlət torpağı və ya daşınmaz əmlakı əldə etmək hüququ verəcək".
Ekspertin sözlərinə görə, qiymətləndirmə prosesində bazar qiymətinin əsas götürülməsi və dövlət qurumlarına sifarişçi statusunun verilməsi müstəqil qiymətləndirmə institutunun ölkədəki çəkisini rəsmən artıracaq: "Mübadilə predmeti olan torpaq sahələrinin alqı-satqı zamanı formalaşan real bazar qiyməti ilə dəyərləndirilməsi şəffaflığın təmin olunmasında ən əsas sığortadır. Dövlət orqanlarının və bələdiyyələrin bu prosesdə rəsmi sifarişçi statusu alması qiymətləndirmə sahəsində peşəkar şirkətlərin fəaliyyətini genişləndirəcək. Burada əsas diqqət yetirilməli məqam qanun qəbul edildikdən sonra təsdiqlənəcək icra qaydalarıdır. Mübadilə zamanı yarana biləcək dəyər fərqlərinin (məsələn, dövlət torpağı ilə özəl torpaq arasında cüzi qiymət fərqi olduqda) hansı maliyyə mexanizmləri ilə kompensasiya ediləcəyi dəqiq, şəffaf və sadələşdirilmiş şəkildə müəyyən olunmalıdır. Əgər bu qaydalar çevik işləyərsə, torpaq bazarında dövriyyə kəskin şəkildə aktivləşəcək, dövlət torpaqlarından istifadədə səmərəlilik artacaq və ən əsası, dövlət mülki hüquq subyekti kimi vətəndaşla tam bərabər şərtlərlə masaya oturaraq əmlak münasibətlərindəki gərginlikləri sivil yolla minimuma endirəcəkdir".
Tunar,
